一、资产基本情况
本次拟盘活的资产为福海县民政局名下3处国有公益性固定资产，均坐落于福海县福海镇光明路片区，产权归属清晰，无产权纠纷、无抵押查封，建筑主体结构经检测均符合安全使用标准，目前整体处于闲置未充分利用状态，具体资产信息如下：
（一）福海县老年养护院老年养护楼。该楼宇坐落于福海县福海镇光明路1幢，为框架结构建筑，建成于2015年，总层数为-1—2层（总层高3层），规划核定用途为托养中心，总建筑面积2478.41平方米，楼内水电、消防、通风等基础配套设施齐全，建筑保养状况良好。
（二）福海县敬老院社区日间照料中心、老年活动中心综合楼。该楼宇坐落于福海县福海镇光明路2幢，为框架结构建筑，建成于2015年，总层数为1—4层（总层高4层），规划核定用途为托养中心，总建筑面积6592.34平方米，内部空间开阔，功能分区可灵活调整，配套设施完善。
（三）福海县敬老院。该楼宇坐落于福海县福海镇光明路98号1幢，为框架结构建筑，建成于2021年，建筑成色新，总层数为1—4层（总层高4层），规划核定用途为敬老院，总建筑面积3222.63平方米，建筑设施较新，无需大规模翻新改造。
以上3处资产合计总建筑面积12293.38平方米，均属于县域养老服务类公益性国有资产，区位临近城区，交通便利，适合开展养老托养、老年服务、社区便民服务等相关业务，具备良好的盘活利用基础条件。
二、存在的问题
（一）资产长期闲置，资源效益未发挥。3处楼均为养老服务专项设施，但长期处于闲置状态，未投入实际运营，原有养老服务功能未落地，国有资产价值未能体现。
（二）财政运维负担较重，隐患风险突出。资产虽闲置，但仍需承担常态化的水电暖运行维护费用，且长期空置易导致供排水管网老化，极易发生滴、冒、跑、漏等现象，不仅造成公共资源浪费，还增加了后期维修整改的刚性支出。
（三）与养老服务需求不匹配。随着人口老龄化加快，我县集中托养、日间照料、康复等养老需求快速增长，但闲置资产无法转化为服务载体，导致养老服务供给不足、民生短板凸显。
（四）资产管理存在安全风险。长期闲置缺乏专业管护，不符合国有资产保值增值要求，存在资产贬值、设施损毁、安全责任缺位等隐患，不利于国有资产规范监管。
三、处置措施
结合3处资产的属性、现状以及福海县养老服务事业发展需求，严格按照国有资产管理相关规定，采用公开市场化租赁方式实施盘活，全程规范操作，处置如下：
（一）租赁定价依据
已委托具备专业资质的第三方资产评估机构，对3处资产进行市场价值与租赁价格评估，综合考量建筑成本、建成年代、面积、配套设施、市场行情及县域实际情况，确定公允租赁参考价格。
（二）具体实施流程
1.方案审议批复。
2.公开挂网招租。
3.合同签订与备案。
4.承租主体筛选。
5.资产移交与运营监管。
（三）租赁核心要求
1. 租赁期限：结合资产运营实际，拟定租赁期限双方协商确定，承租方如需装修改造，可合理设定装修免租期，改造方案需提前报县民政局、县国资办审核同意，不得擅自改变建筑主体结构。
2. 租金支付：双方协商确定。
3. 运营规范：承租方运营业务需优先围绕养老服务、老年活动、康复护理等公益类服务开展，兼顾市场化运营，不得从事违法违规、不符合养老服务属性的经营活动。
四、实施租赁盘活的理由
本次对3处闲置国有资产实施租赁盘活，是规范国有资产管理、减轻财政负担、盘活存量资源、补齐民生服务短板的必要举措，具体理由如下：
（一）落实国有资产管理规定，防止资产流失的必然要求。3处养老类资产均为国有公益性资产，长期闲置不仅无法发挥资产价值，还违背了国有资产高效利用、保值增值的管理规定，通过规范租赁盘活，让闲置资产产生稳定收益，切实杜绝国有资产闲置浪费、低效运行问题，严格履行国有资产管理主体责任。
（二） 减轻财政运维压力，节约公共财政资金的现实需要。3处资产虽处于闲置状态，但每年仍需产生建筑维护、消防检修、安保巡查、水电损耗等固定运维费用，持续增加财政刚性支出。通过市场化租赁，不仅能免除后续日常运维成本，还能获得稳定租金收益，租金收益可统筹用于县域养老事业发展、基础设施维护等民生领域，实现财政资金高效利用。
（三）盘活存量养老资源，补齐县域养老服务短板的有效途径。当前福海县人口老龄化程度逐步提升，社区养老、集中托养、老年日间照料等服务需求持续增长，3处资产本身规划为养老服务专用楼宇，通过租赁引入专业运营主体，能够快速将闲置养老资源转化为实用服务载体，无需政府再投入资金新建养老服务设施，既优化了县域民生资源配置，又能有效提升全县养老服务供给能力，满足老年人多元化养老需求，实现社会效益与经济效益双赢。
福海县民政局
2026年4月7日